中古屋買賣應注意事項

09 Jan, 2021
中古屋買賣應注意事項

 

我們想讓你了解的是

 

就成屋買賣,為保障消費者之權益,內政部目前印製「成屋買賣契約書範本」(內政部108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正,以下稱「契約書範本」)以供買賣雙方參考,並訂立「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(中華民國108年10月31日內政部台內地字第1080265629號公告,以下稱「記載及不得記載事項」)以規範定型化契約內容。

 

關於中古屋(中古成屋)買賣,即買賣雙方並非企業經營者或消費者,由於雙方缺乏締約知識,縱使有委請仲介人員,但對於仲介提供契約範本,不可一概接受,蓋仲介本身僅為報名締約機會而收取買賣成立之報酬,對於不利買賣契約成立之資訊,人之常情,難以期待仲介告知買賣雙方,主動破壞雙方可能成立買賣契約,因此,一般人亦可比照前揭契約條款加以修正,以適用個別情形。

房地價格高昂,買房簽約是大事,對很多人來說是人生大事情,自然不可馬虎。就成屋買賣。為保障消費者之權益,內政部目前印製「成屋買賣契約書範本」(內政部108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正,以下稱「契約書範本」)以供買賣雙方參考,並訂立「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(中華民國108年10月31日內政部台內地字第1080265629號公告,以下稱「記載及不得記載事項」)以規範定型化契約內容。

 

關於中古屋(中古成屋)買賣,即買賣雙方雖非企業經營者或消費者,雙方缺乏締約知識,縱使有委請仲介人員,但對於仲介提供契約範本,不可一概接受,蓋仲介本身僅為報名締約機會而收取買賣成立之報酬,對於不利買賣契約成立之資訊,人之常情,難以期待仲介告知買賣雙方,主動破壞雙方可能成立買賣契約,因此,一般人亦可比照前揭契約條款加以修正,以適用個別情形。

 

成屋買賣即屬一種建物(房屋)定著物及坐落土地之買賣。民法就不動產物權之移轉或設定,應以書面為之(民法第760條規定)。不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力(民法第758條)。於買賣房地,移轉所有權時,應注意擬具書面契約,並至地政機關辦妥移轉登記(即俗稱之過戶),買方取得成屋之產權。

 

就成屋買賣。為保障消費者之權益,內政部目前印製「成屋買賣契約書範本」(內政部108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正,以下稱「契約書範本」)以供買賣雙方參考,並訂立「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(中華民國108年10月31日內政部台內地字第1080265629號公告,以下稱「應記載事項」、不得記載事項」)以規範定型化契約內容。

 

關於中古屋(中古成屋)買賣,即買賣雙方並非企業經營者或消費者,由於雙方缺乏締約知識,縱使有委請仲介人員,但對於仲介提供契約範本,不可一概接受,蓋仲介本身僅為報名締約機會而收取買賣成立之報酬,對於不利買賣契約成立之資訊,人之常情,難以期待仲介告知買賣雙方,主動破壞雙方可能成立買賣契約,因此,一般人亦可比照前揭契約條款加以修正,以適用個別情形。

 

以下就「中古屋買賣」法律上應注意事項分述如下:

 

買賣契約應記載事項

1、成屋標示及權利範圍:

 

已登記者應以登記簿登載之面積為準,並應明確加以標示相關資訊。不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞(不得記載事項四)。

如建物坐落土地(即土地坐落地號,面積,權利範圍,使用分區)。建物標示(建號、門牌、建物地號,面積(層、平方公尺,權利範圍,用途)、「附屬建物」(用途、面積)、「共有部分」(建號,共有持分面積,權利範圍)。

 

所謂的「附屬建物」,指的就是主建物室內面積的附屬部分,最常附屬建物如陽台、露台、雨遮等。 陽台上方有遮蓋物平台,露台上方無遮蓋物平台,雨遮是在窗戶或冷氣口用以遮雨小平台,花台為突出牆面供種花草無法站立平台。

 

所謂「共有部分」,「建物專有部分以外」且「不屬於專有部分,如:區分所有建築物的基礎、樑柱、承重牆璧、外牆、樓頂、連通數個專有部分的走廊、樓梯與通往室外的門廳、屋頂突出物、蓄水池、化糞池、電氣室、機械室、配電室。為建築實務上,對於公共設施常用之說法,「大公」、「小公」雖無法令依據,但已然約定成俗。一般而言,「大公」係指地下室的樓梯間、管理員室、受電室、門廳、走道、通道屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱等,全體住戶均可能共同使用之公共設施;「小公」係指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等,同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。

 

2、買賣停車位明確記載種類:

 

如「法定停車位」、「自行增設停車位」、「獎勵增設停車位」及「其他」、平面式停車位或機械式停車位,總停車位及位置。有獨立權狀者,面積,無獨立權狀,編號車位數量。80年9月18日前,有以「主建物」方式登記,,有獨立權狀,可賣給任何人,若以「公設」方式登記,雖有獨立權狀, 只能賣給其他區分所有權人.。80年9月18日後,僅以「公設」方式登記在權狀中, 若登記為大公,,由社區全體住戶共同持有產權,使用權屬於全體住戶,,必須共同協商車位使用方式, 例如抽籤或每季、每年輪流停車等。而登記為小公,經由分管協議方式將特定範圍的使用權限指定給特定住戶,不想要車位之住戶就不需分攤持分。

 

購買成屋時應注意是否有停車位之分管協議?是否需支付車位管理費?若是如何支付?使用時是固定位置使用、需承租、需排隊等侯、需定期抽籤等、每日先到先停,必須瞭解免得日後產生糾紛。購買成屋時若一併購買停車位,必須注意該停車位有否辦理單獨區分所有建物登記?車位種類(平面式、機械式等)?車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者,依其登記之編號,未辦理者,依分管編號為準)?購買區分所有建物時要注意,管理費如何繳納?是否有積欠管理費?

 

3、維持原狀點交:

 

本買賣範圍包括共有部分之持分面積在內,房屋現況除水電、門窗等固定設備外,買賣雙方應於建物現況確認書互為確認,賣方於交屋時應維持原狀點交,但點交時另有協議者,從其協議。

 

點交也就是「清點交付」之意思,賣方將房屋騰空移交給買方使用,並以現場點交方式為之,即為民法第373條規定:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。換言之,買方取得買賣標的物之占有並應受承利益及危險。如約定買賣雙方於交屋後,賣方排除民法上瑕疵擔保責任,除非已完全確認屋況外,否則最好不要約定。建物現況確認書內容有:

 

(1)未登記之改建、增建、加建、違建部分

若為違建,未依法申請增、加建之建物,賣方應確實加以說明,使買方得以充分認知此範圍之建物隨時有被拆除之虞或其他危險

 

(2)建物型態、建物現況格局

建物型態,如一般建物:單獨所有權無共有部分,包括:獨棟、連棟、雙併等。區分所有建物:公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房、一廳、一衛)等。

建物現況格局以交易當時實際之現況格局為準。現況格局例如:房間、廳、衛浴數,有無隔間)

 

(3)汽車停車位種類及編號、

檢附分管協議書及圖說、說明約定專用部分及規約。

 

(4)滲漏水

有無滲漏水之情形,若有,滲漏水處具體位置、滲漏水處之處理方式,有賣方修繕後交屋、以現況交屋:減價、買方自行修繕等。

 

(5)輻射屋

有無曾經做過輻射屋檢測; 若有,請檢附檢測證明文件。檢測結果有無輻射異常;若有異常之處理:賣方改善後交屋。以現況交屋:減價或買方自行改善、其他方式。71年至73年領得使用執照之建築物,應特別留意檢測。行政院原子能委員會網站已提供「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」供民眾查詢輻射屋資訊,如欲進行改善,應向行政院原子能委員會洽詢技術協助。

 

(6)氯離子

有無曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項);若有,檢測結果:有無超過容許值含量,若有超過之處理:賣方修繕後交屋。以現況交屋:□減價□買方自行修繕。其他方式。83年7月21日以前,CNS3090無訂定鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值。83年7月22至87年6月24日依建築法規申報施工勘驗之建築物,參照83年7月22日修訂公布之CNS3090檢測標準,鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。87年6月25日至104年1月12日依建築法規申報施工勘驗之建築物,鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量參照87年6月25日修訂公布之CNS3090檢測標準,容許值含量為0.3㎏/m3。104年1月13日(含)以後依建築法規申報施工勘驗之建築物,鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量參照104年1月13日修訂公布之CNS 3090檢測標準,容許值含量為0.15㎏/m3。上開檢測資料可向建築主管機關申請,不同時期之檢測標準,互有差異,買賣雙方應自行注意。

 

(7)兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡

本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事:於產權持有期間有無曾發生上列情事。於產權持有前,賣方確認無上列情事。知道曾發生上列情事。不知道曾否發生上列情事。

 

(8)火災警報器

有無住宅用火災警報器。有無其他消防設施;若有,項目為何。非屬應設置火警自動警報設備之住宅所有權人應依消防法第6條第5項規定設置及維護住宅用火災警報器。

 

(9)自來水供水及排水系統

是否正常;若不正常,由買方或賣方負責修繕。

 

(10)出租或第三人占有

現況有無出租或被他人占用之情形;若有,賣方應於交屋前:終止租約、拆除、排除、以現況交屋,或買賣雙方另有協議罷方式處理。

 

(11)承租或占用他人土地

現況有無承租或占用他人土地之情形;若有,賣方應於交屋前:終止租約、拆除、排除以現況交屋,或買賣雙方另有協議處理。

 

(12)山坡地住宅社區

是否為直轄市、縣(市)政府列管之山坡地住宅社區。建築主管機關有無提供評估建議資料。 所有權人或其受託人可向直轄市、縣(市)政府建築主管機關申請相關評估建議資料。

 

(13)約定專用

有無約定專用部分;若有,詳見規約。

 

(14)規約

有無公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項;若有,檢附規約或其他住戶應遵行事項。

 

(15)管理委員會

有無管理委員會統一管理;若有,管理費金額及繳納方式、有無積欠管理費。

 

(16)附屬設備

是否計入建物價款中,隨同建物移轉或不計入建物價款中,由賣方無償贈與買方或由賣方搬離

附屬設備項目,如電視、電視櫃、沙發、茶几、餐桌、餐桌、鞋櫃、窗簾、燈飾、冰箱、洗衣機書櫃、床組(頭)、衣櫃、梳妝台、書桌椅、置物櫃、電話、保全設施、微波爐、洗碗機、□冷氣、排油煙機、流理台、瓦斯爐、熱水器、天然瓦斯、其他、有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱。樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施。

 

買賣價款及付款約定

契約應記載「買賣總價款」、「土地價款」、「建物價款」、及「車位總價款」。

 

付款約定,應包括:1、簽約款,於簽訂本契約同時支付(本款項包括已收定金)。2、備證款,賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付。3、完稅款,於土地增值稅、契稅稅單核下後,經通知日支付;同時雙方應依約繳清稅款。4、交屋款,無貸款者,於辦妥所有權移轉登記後,經通知日內支付;同時點交本買賣標的。賣方收取前項價款時,應開立收訖價款之證明交買方收執。

 

原設定抵押權之處理(賣方原有貸款處理方式)

買賣標的物原有抵押權設定者,其所擔保之未償債務(包括本金、利息、遲延利息及違約金)依下列約定方式之一處理,如買方貸款時;買方承受者,雙方應以書面另為協議確認(承受原貸款確認書)、買方約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權。買方不貸款,賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償並塗銷抵押權。如未依上述期限清償者,買方有權自價金中扣除未償債務金額並於交屋款交付前代為清償,以及其他方式處理。

 

買方預定以貸款清償買賣價款方式

貸款成數(金額)不足:

 

買方預定貸款抵付部分買賣價款,並依下列約定辦理貸款、付款事宜:買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指定融資貸款之金融機構;未指定者,得由賣方指定之。貸款金額少於預定貸款金額,應依下列方式擇一處理:

 

不可歸責於雙方時:買方應於貸款核撥同時以現金一次補足、買賣雙方得解除契約或其他方式。

 

可歸責於賣方時:買方得解除契約,其已付價款於解除契約定期,賣方應連同遲延利息一併返還買方;賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息,縮短償還於約定期限內(期間不得少於七年)由買方按月分期攤還。其他方式。

 

可歸責於買方時:除經賣方同意分期給付其差額外,買方應於接獲通知之日約定期限內(不得少於十個金融機構營業日)給付其差額,逾期未給付賣方得解除契約。

 

貸款手續辦理:

 

買方應於交付完稅款前,依通知之日期親自完成辦理貸款所需之開戶、對保及用印等,並依下列方式擇一處理:

 

1、簽訂撥款委託書,授權金融機構依下列方式擇一辦理撥付。將實際核准之貸款金額悉數撥(匯)入賣方銀行帳戶。於實際核准貸款金額範圍內,撥(匯)入銀行帳戶(還款專戶),以清償原設定抵押權所擔保之貸款,俟該抵押權塗銷後,由受託金融機構將剩餘款項悉數撥(匯)入銀行帳戶,賣方所開立或指定之專戶。或其他撥付方式。

 

2、通知雙方會同領款交付。但買方應於交付備證款同時開立與完稅款及交屋款同額且註明以賣方為受款人及「禁止背書轉讓」之本票或提供相當之擔保予賣方;賣方收受該價款時應將本票返還買方或解除擔保。買方未依約交付未付價款,經催告仍拒絕履行者,賣方得行使本票或擔保權利。第一款撥款委託書所載金額不足支付交屋款者,其差額部分準用前款規定。

 

3、買方簽訂撥款委託書交付貸款之金融機構後,除房屋有輻射屋、海砂屋(氯離子超過法定標準)、兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡確認事項內容不實之重大瑕疵者外,買方不得撤銷、解除或變更前開貸款案之授信契約及撥款委託,或請求貸款之金融機構暫緩或停止撥付貸款。

 

按房屋貸款係借款之一種,而清償期限屆至時借用人有無能力清償,每為貸款銀行最關心之問題,尤其房貸動輒數百萬元,更是如此。貸款銀行可要求借用人提供相當擔保,以保障權益。常見之擔保方式有下列兩種:人保,即是由借用人提供具有資力之第三人擔任連帶保證人,並與貸款銀行訂定保證契約,於借用人無力清償時,由連帶保證人負責清償(民法第739條以下)。物保,即是由借用人提供所購買之不動產為擔保,依法設定抵押權(民法第860條以下)予貸款銀行,一旦借用人無資力清償,貸款銀行經催告後,得向法院聲請查封拍賣擔保品取償之。

 

所有權移轉

雙方應於備證款付款同時將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備齊,並加蓋專用印章交予受託地政士/受託律師/買方/賣方或其他人負責辦理。

 

本件所有權移轉登記及相關手續,倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者,應無條件於通知之期日內配合照辦,不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。

 

買方於簽約時如指定第三人為登記名義人,應於交付必備文件前確認登記名義人,並提出以第三人為登記名義人聲明書,該第三人應在該聲明書上聲明是否同意與本契約買方所未履行之債務負連帶給付責任並簽章。

 

辦理所有權移轉時,除本契約另有約定外,依下列方式辦理:申報移轉現值:以本契約第三點之土地及建物價款申報。以公告土地現值及建物評定現值申報。

 

賣方若主張按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅時,應於契約書內(按優惠稅率申請核課土地增值稅確認書)另行確認後,據以辦理之。

 

稅費負擔之約定

買賣標的物應繳納之稅費負擔約定如下:地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅捐或費用,在土地、建物交屋日前由賣方負責繳納,交屋日後由買方繳納;前開稅費以交屋日為準,按當年度日數比例負擔之。辦理所有權移轉、抵押權設定登記時應納之稅費負擔:所有權買賣移轉,買方負擔:印花稅、契稅、登記規費及火災或其他保險費等。賣方負擔:土地增值稅由賣方負擔。但有延遲申報而可歸責於買方之事由,其因而增加之土地增值稅部分由買方負擔。簽約前如有已公告徵收工程受益費應由賣方負責繳納。其有未到期之工程受益費由買方繳納者,買方應出具續繳承諾書。由賣方繳清。

 

抵押權設定登記規費由買方負擔。辦理本買賣有關之手續費用:簽約費、所有權移轉代辦費、如辦理公證之代辦費及公證費用、抵押權設定登記或抵押權內容變更登記代辦費、塗銷原抵押權之代辦費,如有其他未約定之稅捐、費用應依有關法令或習慣辦理。但交屋日逾所載交屋日者,因逾期所產生之費用,由可歸責之一方負擔。前項應由賣方負擔之稅費,買方得予代為繳納並自未付之價款中憑單抵扣。

 

各種稅費由誰負擔,應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括:土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書 費等,除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅由賣方繳納外,其餘稅費由誰負擔,應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

 

交屋

買賣標的物,應於尾款交付日或貸款撥付日約定期限內由賣方於現場交付買方或登記名義人,賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時,如有未搬離之物件,視同廢棄物處理,清理費用由賣方負擔。

 

因可歸責於賣方之事由,未依前項所定日期交付標的物者,買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止,每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額,賠償買方因此所受之損害。

 

買賣標的物倘有使用執照(正本或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件,賣方除應於訂約時將其情形告知買方外,並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記名義人,買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務。

 

賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者,賣方負損害賠償責任。

 

賣方之瑕疵擔保責任

賣方擔保本買賣標的物權利清楚,並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事,如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事,賣方應予告知,並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理。

 

違約之處罰

賣方違反所有權移轉、交屋約定時,買方得定相當期限催告賣方解決,逾期仍未解決者,買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額,全部退還買方外,並應支付與已付房地價款同額之違約金;惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。

 

買方因賣方違反交屋而依本條前項約定解除契約者,除依前項約定請求損害賠償及違約金外,不得請求損害賠償。

 

買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時,買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方,如逾期一個月不付期款或遲延利息,經賣方以存證信函或其他書面催告後,自送達之次日起算逾七日仍未支付者,賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金;惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限,賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動產,買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方。

 

賣方或買方有可歸責之事由致本契約解除時,一切稅費均由違約之一方負擔。除應依本條約定辦理外,因本契約所生其他違約事由,依有關法令規定處理。

 

特約事項

雙方契約除上開約定事項外,常見個別加以約定:

 

買賣標的物之品質或特定效用:

 

民法第354條規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」民法第356規定:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」

 

最高法院73年度台上字第1173號判決:「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少,足使物之價值、效用或品質有欠缺者,亦屬之。」

 

買賣雙方可以透過約定,將標的物應具有特定效用或品質明定於契約中。若欠缺該約定的功效或品質,不論是否妨礙物之使用或瑕疵是否嚴重,買賣物均視視為瑕疵,並得依特約方式如合意解除契約方式處理爭議,因此處於資訊不對等之買方可以特約條款免除交易上風險。

 

如約定房屋不得有「大樓管線轉彎處」、「管線匯集處」(破裂首當其衝,平常也會發出低頻噪音)、「墳墓」等嫌惡設施,在實務上是否為瑕疵固有爭議,惟經約定者即得視為瑕疵,並得約定相關法律效果。

 

瑕疵擔保免除或加重:

 

看房子時要注意看牆壁有無漏水的情形及其位置?有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋?是否有損鄰狀況?有無違建或禁建情事?是否曾經發生火災及其他天然災害,造成建築物損害及其修繕情形?是否被建管單位列為危險建築?附近環境如何?有無公害?決定購買時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出定金後才發現房子缺失,或不合自己的需要,而受損失。以上內容均雖以表格方式呈現,為契約重要內容,尤其,買賣糾紛之解決,通常若能事前設計即可避免不必之糾紛,在買賣瑕疵上,如輻射屋、海砂屋或兇宅通常為交易視為重要事項,而解除契約並拒絕價款。其他瑕疵解決上,買賣雙方得協定解決方式,以避免買方動輒拒付全部價款,或起其他不必要之阻礙買賣進行之爭議。

 

最高法院83年度台上字第2372號判決見解,民法瑕疵擔保責任,非不得依當事人特約予以免除。賣方的瑕疵擔保責任,在契約自由原則之下,雖可以透過特約的方式被免除的,如此原則確有其促進交易之存在必要性,否則既有存在有瑕疵之標的物所有人皆不敢買賣了,在經過賣方誠實告知、買方同意承擔風險之情形下,排除賣方之瑕疵擔保責任是可行。

 

至於,加重亦可,如凶宅,固可指建物專有部分是否在發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事。」(最高法院107台上字第718號民事裁定可資參照),但可以把此擴張至如非專有部分、非持有期間等,甚或約定視為合意解除契約,並約定法律效果皆可。

 

如臺灣高等法院99年度上易字第229號:「建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。是以,系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件,在一般交易觀念上,尚難指稱系爭房屋為『凶宅』,而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損;況前揭自殺事件並非發生在系爭房屋中,更無所謂影響居住品質或減少價值可言。從而,系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵,則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺即屬系爭房地有物之瑕疵,而主張解除系爭買賣契約,並請求被上訴人加倍返還價款,亦屬無據。」

 

又如海砂屋,在83年7月21日前固無標準,在建築法規或國家標準CNS ,均無就混凝土氯離子含量予以任何規範,鋼筋混凝土結構若妥善維護,其實是可以使用超過原先的50年設計年限。目前經濟部標準檢驗局國家標準中尚無「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」之標準,有以為自應以交付時之法令依據為準,是本件認定系爭房屋氯離子含量是否過高,即應以交付時即現行國家標準每立方公尺0.3公斤為準。然而是否可以解除,仍以房屋是否達到安全不能居住程度部分,非僅「氯離子含量」一項即可認定,尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等修復方法等項目綜合判斷始能認定;此外,尚應審酌該瑕疵可否經由耐震補強及防蝕處理等方法修復之。是以,高氯離子建築物並不必然就一定不能居住程度,因此可以透過特約條款就合意解除契約加以約定,以避免鑑定之煩。

 

租賃契約承受:

 

按民法第425條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」,依上揭規定,如買賣之房屋有未到期租約存在,買受人應承受前已存在之租賃契約至契約期滿,而承租人應改向買受人繳納租金。至於承租人所支付押金,現實務見解認為如出賣人未將押金隨同移轉予買受人,則於租約期滿時,承租人應向出賣人請求返還押金,而非買受人。


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