預告登記相關事項

12 Jan, 2021
預告登記相關事項

 

我們想讓你了解的是

 

預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。預告登記相關法令及規定,即土地法第79條之1規定、土地登記規則第146條、限制登記作業補充規定。

 

依土地法第79條之1第1項之規定觀之,預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多,似不宜一蓋而論,惟依物權法定主義(民法第757條參照),預告登記之內容應不具物權效力(法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函)。

預告登記係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。其目的在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。預告登記相關法令及規定,即土地法第79條之1規定、土地登記規則第第27條第8款、第136條、137條、146條、限制登記作業補充規定。

 

依土地法第79條之1第1項之規定觀之,預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多,似不宜一蓋而論,惟依物權法定主義(民法第757條參照),預告登記之內容應不具物權效力(法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函)。

 

預告登記,一般實務上運用的不少,如:預防一屋二賣,為免登記名義人遇到出更高價者,而先行售出,合宜住宅避免人口戶轉售投機(內政部營建署明定合宜住宅承購人於簽訂買賣契約時,需簽具「預告登記同意書」),至於,父母登記在子女名下房地,預防子女偷賣或抵押、加強對債權人的保障,防止債務人脫產而有預告登記是否合法,常有疑問。

 

預告登記要件

依土地法第79條之1規定:聲請保全下列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:

(一)關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

(二)土地權利內容或次序變更之請求權。

(三)附條件或期限之請求權。

 

預告登記為限制登記的一種(土地登記規則第136條),登記簿所有權部之其他登記事項欄註記:本筆土地在未辦妥所有權移轉登記予請求權人前,不得移轉予他人,係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向登記機關所為之限制原權利人處分其所有權或他項權利之登記。其目的在阻止土地權利人對於該土地為有妨害其請求權之處分。因此,辦理預告登記後,登記名義人如欲處分土地(包含移轉、設定他項權利等),是必須經過請求權人同意後,方得為之。


 

申辦預告登記文件

預告登記或塗銷登記,由權利人或登記名義人單獨申請之(土地登記規則第27條第8款)。依土地登記規則第137條規定:「申請預告登記,除提出第三十四條各款規定之文件外,應提出登記名義人同意書。前項登記名義人除符合第四十一條第二款、第四款至第八款及第十款規定之情形者外,應親自到場,並依第四十條規定程序辦理。」

 

申辦預告登記應檢附下列文件:1. 土地登記申請書及登記清冊(土地登記規則第 34 條) 2. 登記名義人同意書(土地登記規則第 137 條、限制登記作業補充規定第2點) 3. 登記名義人身份證明文件(土地登記規則第 34 條、第 42 條) 4. 登記名義人印鑑證明書(土地登記規則第 41 條、第 42 條) 6. 請求權人身份證明文件 7. 土地或建築改良物所有權狀(土地登記規則第 34 條)。前揭同意書中應敘明請求權人之姓名、請求權之類別、同意其預告登記之土地或建物之詳細座落地號及權利範圍,同意人應具名並加蓋印鑑章。地政事務所收件後即依法審查,如需補正者,申請人應於接到通知之日起 15 日內依補正通知書所載內容補正,逾期未補正或未照補正事項完全補正者,則予以駁回。

 

預告登記之效力

經預告登記後的物權變動請求權的真實性質仍為債權,是法律出於保護交易安全的考慮,賦予其對抗第三人的效力的特殊債權。預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。 預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。

 

中間處分行為是指在預告登記後本登記前的期間所為的妨害預告登記請求權的處分行為。妨害登記請求權的中間處分行為是效力待定的行為,在發生如下事由時,該中間處分行為確定有效:(1)預告登記請求權人事後予以追認;(2)權利人與義務人間契約因某種原因無效、被解除、被撤銷等,使權利人的物權變動請求權消滅,預告登記因其原權利滅失而失去效力;(3)預告登記被塗銷。在此之前,中間處分行為處於效力待定的狀態。而一旦無此事由發生,預告登記請求權人作成本登記,中間處分行為則確定失去效力。

 

相關問題

預告登記後,不准受理變更預告登記權利人:

 

法務部79年6月29法79律9189號函復以:「按土地法第79條之1第1項之預告登記請求權,係因請求權人對登記名義人有土地權利移轉、消滅、內容變更或次序變更等私法上請求權,而為保全該私法上請求權,得依法對登記機關請求為預告登記之公法(行政法)上請求權。本件預告登記權利人既於民國63年為保全其對登記名義人(即土地所有權人)之土地權利移轉請求權,並經登記名義人同意而為預告登記,則其預告登記請求權業已行使,嗣後似不應受理變更登記權利人之申請,且土地法及土地登記規則,均無得申請變更預告登記權利人之規定,似不宜准予變更預告登記權利人。縱有關當事人間之私法上請求權有所變更而有保全之必要,仍屬塗銷原預告登記及再為另一申請預告登記問題(內政部79年7月14日台(79)內地字第816335號函)。

 

由受贈人之繼承人辦畢繼承登記,即行辦理土地所有權移轉登記,而非辦理名義變更登記:

 

法務部79年8月7日法79律11400號函以:「民法第758條規定:『不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。』第759條規定:『因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權。』本件關於陳林君等人申請辦理名義變更(歸還)及繼承登記疑義,按土地原所有人陳君等二人於昭和2年(民國16年)3月20日附加「受贈人如死亡,贈與之效力消滅,該所有權應歸還與原贈與人所有」之特約,將土地贈與黃君,並辦妥登記,係屬附終期之贈與,嗣後黃君於民國49年死亡,原贈與人陳君等二人亦分別於民國62年及52年死亡,黃君之繼承人賴陳君等三人同意將該土地返還原贈與人之繼承人陳林君等人,因贈與標的物為土地,贈與契約雖依民法第102條第2項於期限屆滿時,失其效力,惟關於土地登記之辦理程序,仍應依上開民法第758條、第759條規定,由受贈人之繼承人辦畢繼承登記,即行辦理土地所有權移轉登記,而非辦理名義變更登記(內政部79年8月13日台(79)內地字第827581號函)。

 

土地所有權人將所有土地預告登記予其未成年子女,如純獲法律上之利益:

 

法務部81年9月5日法律13341號函以:「按民法第77條規定:『限制行為能力人為意思表示及受意思表示,應得法定代理人之允許。但純獲法律上之利益或依其年齡及身分,日常生活所必需者,不在此限」。本件土地所有權人將其土地贈與其未成年子女,如其未成年子女已滿七歲,且其贈與係無負擔而為純獲法律上利益者,自得由其未成年子女以自己之名義為受贈之意思表示,毋須得其法定代理人之同意,亦毋須由其法定代理人代為意思表示,故似不發生民法第106條雙方代理之問題。」本部同意上開法務部見解。是以本件土地所有權人將所有土地預告登記予其未成年子女,如純獲法律上之利益,自應依上開法務部見解意旨辦理(內政部81年9月23日台(81)內地字第8111740號函)。

 

預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質:

 

查「預告登記權利人死亡,就民法觀點而論,繼承人既承繼其地位,此種法律上權益,除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外,自與因預告登記所保全之請求權(詳見土地法第79條之1第1項第3款規定)一併為繼承人所承繼」為法務部79年8月2日法79律字第11106號函釋在案。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質,查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權與預告登記同,於請求權人死亡時,繼承人亦承繼該債權之請求權,向無辦理繼承登記該請求權,預告登記亦應本此原則,無辦理繼承該請求權登記之必要(內政部82年6月3日台(82)內地字第8206115號函)。

 

登記機關逕為塗銷或由拍定人於申請土地所有權移轉登記時,一併申辦其他限制登記之塗銷登記:

 

查「不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記時,如有其他限制登記,應同時辦理塗銷,並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人。」為限制登記作業補充規定第21點所明定,自應依上開規定辦理。惟於該規定修正前,不動產經法院拍賣囑託登記機關辦理塗銷查封登記,而未一併塗銷其他限制登記之案件,得由登記機關逕為塗銷或由拍定人於申請土地所有權移轉登記時,一併申辦其他限制登記之塗銷登記,並於登記完畢後通知原囑託機關或原申請人(內政部86年10月16日台(86)內地字第8609482號函)。

 

預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質,得由繼承人依土地登記規則第119條規定,於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因,並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名:

 

按民法第1148條規定:「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利義務。但權利義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。」係繼承人承繼被繼承人地位所生之效果。預告登記權利人既已辦畢預告登記,即受土地法第79條之1第2項規定:「前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。」之保障。嗣後預告登記權利人死亡,就民法觀點而論,繼承人既承繼其地位,此種法律上權益,除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外,自與因預告登記所保全之請求權(詳見土地法第79條之1第1項第3款規定)一併為繼承人所承繼。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質,與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同,於請求權人死亡時,繼承人亦承繼該債權之請求權,無辦理繼承該請求權登記之必要。惟為免損害繼承人之權益,除民法另有規定或權利義務屬於被繼承人本身者外,倘繼承人認為有實際需要時,得由繼承人依土地登記規則第119條規定,檢具登記申請書件,向該管登記機關提出申請,經審查無誤後於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因,並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名(內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函)。


瀏覽次數:61


 Top