房地買賣-無混凝土中最大水溶性氯離子含量國家標準之海砂屋如何請求賠償?

09 Jan, 2021

新聞摘要:

花190萬購桃園30年老房壁面突然大崩落驚覺買到海砂屋

2020-10-0209:12聯合報/記者曾健祐/桃園即時報導

 

桃園寇姓女子以190萬元將原本自住的房子出售,張姓男子買下住了4年多,某次搬家碰到屋頂樑柱,整片壁面竟大規模剝落,經鑑定發現氯離子過高,這才驚覺買到「海砂屋」;法院審酌,該房結構損壞、鋼筋鏽蝕有危險之虞,已不適合居住,判寇女應賠償修繕費176萬多元給張,可上訴。

 

張男說,2014年11月以190萬元和寇女購買這棟房子,2018年2月委託搬家公司搬運東西,不慎觸碰到屋內樑柱,上方的壁面竟大規模剝落,他自行委託測試發現,屋內樑位、走道柱位的氯離子含量分別為0.725kg、0.823kg,遠高於國家標準CNS3090規定0.15kg至0.6kg,也就是俗稱的海砂屋。

 

張還說,另囑託桃園市結構技師工程師公會鑑定,也發現該房子的氯離子含量已影響房屋結構安全,不適合居住,修復費用高達176萬7762元,向寇女提告求償全額。

 

對此寇女表示,她1986年買下該棟房子,居住期間都沒聽聞社區建物有氯離子過高狀況,且交屋前沒有重新粉刷,交屋時也無異狀,顯無可歸責於她,寇並反控張買房前,沒有盡到從速檢查通知標的物義務,是張怠惰義務遲至2018年才說有瑕疵,應視為張承認所受領房屋具原約定的品質。

 

鑑定指出,該房屋是1987年興建完成,當時雖無混凝土中最大水溶性氯離子含量規定,但經檢測其結構損壞、鋼筋外露鏽蝕,確實已影響結構安全,且有多處裂縫、油漆剝落、混凝土保護層脫落、磁磚膨拱,及破裂等損壞,已經不適合居住。

 

法院認定,房屋的氯離子含量影響安全,且當時雙方購屋契約中明定,出賣人保證無瑕疵(如傾斜、龜裂或海砂屋、輻射屋等),寇顯然違反契約中擔保責任規定,張男求償有據,判處寇女應賠償張一共176萬7762元。

 

評析:

本案重點在於「房屋是1987年興建完成,當時雖無混凝土中最大水溶性氯離子含量規定,但經檢測其結構損壞、鋼筋外露鏽蝕,確實已影響結構安全,且有多處裂縫、油漆剝落、混凝土保護層脫落、磁磚膨拱,及破裂等損壞,已經不適合居住」。

 

按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質,民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任,縱出賣人不知瑕疵之存在,仍不得免除其擔保責任。再者,所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言;凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限(最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照),是依當事人之約定或通常交易觀念,認為物應具備之價值、效用或品質不具備者,即為民法所規定之物之瑕疵。又依通常交易觀念,建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能,是建築物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內,茍建築物形體、構造缺乏穩固、耐用之功能,而有龜裂、崩塌之安全疑虞時,即應認該建築物之通常效用有所滅失或減少,而有物之瑕疵存在。

 

於房屋買賣中,房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構,為買賣雙方所著重者,倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構,即應認為缺乏房屋效用,而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱,亦有稱為「海砂結構物」者,係指此種建築結構物使用之混凝土,經檢測、判斷結果,其氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值,造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者,亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」,此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物,常因建商為降低成本,未經過除去鹽分之處理,直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石,作為建材建造房屋,此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹,而加速建物之老化;亦即因混凝土氯離子含量過高,其混凝土將隨時間經過逐漸剝落,致鋼筋失其保護,進而鏽蝕,將至導致房屋安全性堪虞,此種俗稱之海砂屋,如已發生房屋混凝土剝落,甚至鋼筋鏽蝕之狀況,依通常交易觀念,即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵,如此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況,因其房屋老化速度較快,耐用年數較一般正常房屋為短,亦有減少其價值之瑕疵。

 

目前經濟部標準檢驗局CNS國家標準中尚無「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」之標準,工程實務上均以國家標準「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」中之規定作為參考依據,而關於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」之國家標準,於83年7月22日之前尚無規定,係於83年7月22日修訂時規定為0.60kg/m3,是上開標準於本件並無適用云云。惟依系爭鑑定報告所附之氯離子含量試驗報告,已附註說明:「未受外來氯離子污染之硬固混凝土,因水泥之水合作用及物理吸附,其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時低」等語,足見系爭鑑定報告雖係測試「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」,惟其數值係低於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」,尚無不利於被告之處。再者,就建築完成於83年7月22日之前的房屋,若於此之後成為買賣契約標的物者,仍非不得以上開標準作為認定混凝土中氯離子含量是否過高之依據,蓋買賣當時依通常交易觀念,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為瑕庛,是系爭房屋建築完成時,雖未就混凝土中氯離子含量制定國家標準,此或因當時尚不具備此方面之知識使然,然房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後,再以該房屋作為交易商品流通於市面,即應受現今國家標準之規範,始能符合社會大眾對於買賣標的物所應具備通常效用之期待(臺灣桃園地方法院105年度訴字第1085號民事判決)。


瀏覽次數:50


 Top